Bien comprendre la vente en Réméré.
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On peut tous à un moment ou à un autre de notre vie être confronté à un moment difficile et généralement c’est notre trésorerie et nos maigres économies qui en font les premiers les frais.
Il peut même arriver que des mensualités que l’on avait aucun mal à régler deviennent des charges difficiles à assumer et engendrent des retards voire des incidents de paiement.
Tout peut alors s’enchainer si vite et vous conduire à des fichages en Banque de France pour FCC (fichier central des chèques) ou FICP (fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers), offrant peu de solutions pour un refinancement de vos encours.
Le système bancaire français vous fige dans une situation compliquée et peut même mettre en péril vos biens personnels et immobiliers via l’intervention d’un huissier de justice pour une hypothèque judiciaire ou une saisie immobilière.
Outre les solutions que peut vous apporter le rachat de crédits traditionnel, vous pouvez aussi vous pencher sur la solution de vente en réméré ou vente avec option de rachat.
La Vente à Réméré qu’est-ce que c’est ?
La vente à réméré est une solution de financement hors des standards des solutions bancaires traditionnelles.
C'est une vente avec faculté de rachat comme le portage immobilier.
Cette démarche est encadrée par le code civil et se réalise devant un notaire et permet à tous les propriétaires qui recherchent de la trésorerie de pouvoir céder temporairement leur bien (avec projet de le racheter) en restant vivre à l’intérieur.
Le vendeur peut donc continuer à occuper le bien mais n’est pas vraiment un locataire.
En effet, le vendeur signe un contrat d’occupation des lieux avec l’acquéreur, il ne lui paye pas un loyer mais une indemnité d’occupation.
Cette démarche de vente à réméré ou vente en réméré s’adresse à des particuliers qui sont propriétaires immobiliers et qui ont besoin de trésorerie ou qui sont dans une situation de surendettement.
Cette solution est aussi ouverte à ceux qui sont interdit bancaire ou en début de procédure de saisie immobilière.
Cette opération est encadrée par la loi selon les articles 1659 et suivants du code civil qui indique :
« La faculté de rachat ou de réméré est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement des frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation ».
C’est donc une opération encadrée qui est sécurisée par la loi et qui permet aux propriétaires de régler leurs problèmes financiers en ayant la possibilité de conserver leur bien immobilier.
Pour qui est faite cette démarche ?
La vente à réméré est exclusivement destinée aux propriétaires d’un bien immobilier et qui se trouvent dans une situation financière délicate.
Le bien pris en compte dans cette opération peut être de tout type tant qu’il est immobilier. Ce peut être une maison, un appartement ou bien un local commercial.
L’avantage de cette vente en réméré est qu’aucune condition de revenu n’est demandée mais c’est plutôt la valeur du bien immobilier qui est pris en compte.
Dans le cadre d’une vente en réméré, le besoin en financement ne peut excéder 55% de la valeur du ou des biens immobiliers inclus dans l’opération.
Cette opération peut être envisagée dans le cadre :
- pour financer un maintien à domicile ou un départ en EPHAD
- pour de la stratégie patrimoniale
- pour acquérir un bien à l'étranger
- pour libérer la valeur de son patrimoine ou financer des frais de succession
Comment fonctionne le réméré ?
Comme le dit le terme : vente à réméré, nous sommes dans le cadre d’une vente. Celle-ci devra se dérouler devant un notaire pour être régularisée par un acte de vente authentique notarié.
L’acte ou contrat de vente comporte une option de faculté de rachat.
Ce qu’il faut comprendre est que le propriétaire vend son bien à un prix en dessous de sa valeur réelle et pour une durée déterminée.
Lors du premier acte de vente, la propriété du bien sera transférée de manière temporaire à l’acquéreur, l’ancien propriétaire acquière le droit d’occuper son ancien bien moyennant une somme définie dans le contrat d’occupation.
Ce n’est pas un loyer mais une indemnité d’occupation mensuelle prévue dans le contrat d’occupation précaire inclus dans l’acte de vente authentique du bien qui ne donne aucun des droits d’un locataire. En cas de non règlement de cette indemnité, vous pouvez très facilement être expulsé par le nouveau propriétaire.
Le but de cette opération n’est pas d’acheter des biens à des conditions favorables mais bien de donner une solution à des personnes qui en recherchent.
Dans une vente à réméré, l’investisseur est une personne morale bénéficiant des frais de notaire réduit (engagement de revendre le bien dans les 4 ans).
Les dossiers sont triés sur le volet par les fonds d'investisseurs pour garantir la viabilité de l’opération.
Nous ne sommes pas dans le cadre d’une vente traditionnelle et c’est pour cela que c’est une opération discrète sans publicité pour cette affaire par exemple.
La réglementation de cette opération de vente en réméré indique de plus que la durée ne pourra pas dépasser 5 ans, référence à l’article 1660 sur Code civil :
« La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années. Si elle a été stipulée pour un terme plus long, elle est réduite à ce terme »
Donc au bout de ces cinq années maximum, l’ancien propriétaire aura la faculté de pouvoir racheter son ancien bien.
Il dispose donc d’une durée suffisante pour avoir assaini sa situation financière et trouver un nouveau financement pour redevenir propriétaire de son ancien bien.
La vente à réméré n’est pas à proprement dit ni un crédit hypothécaire, ni un rachat de crédit, c’est une solution qui permet de rester dans son bien tout en l’ayant vendu et avec une option prioritaire de rachat avec des conditions déterminées au début de l’opération.
Il n'y a pas qu'une condition de vente à réméré, elles sont même nombreuses, n'hésitez pas à nous contacter pour en discuter.
D'autres solutions existent et peuvent être mieux adaptées (le portage immobilier, le rachat de crédits., le prêt hypothécaire ..).
Vous avez des questions à approfondir, n’hésitez pas à nous contacter.
