Séparation, divorce, rachat de soulte, ... quels sont les frais ?
Lors d’une séparation d’un couple qui a acheté un bien immobilier en commun, l’un des deux protagonistes peut vouloir racheter le bien et donc la part de l’autre.
Dans ce cas, on parle de rachat de soulte.
Le principe est de racheter la part et le crédit restant dû sur l’appartement ou la maison pour clore la séparation et liquider la communauté.
Celui qui achète deviendra alors pleinement propriétaire du bien.
Voyons comment mettre en place ce financement.
Rachat de soulte, quels sont les frais ?
Nous sommes dans ce cas confrontés au régime matrimonial de la communauté légale réduite aux acquêts, c'est-à-dire les biens acquis après le mariage.
Pour liquider la communauté c'est-à-dire rompre le contrat qui vous lit à votre conjoint, tous les biens achetés en commun doivent être soit vendus ou repris par l’un des deux membres du couple.
Il va sans dire que cette opération doit être actée auprès d’un notaire ce qui engendre des frais d’acte en premier lieu.
Quels sont les frais à prendre en compte lors d’un rachat de soulte
Le rachat de la soulte peut être régularisé de diverses façons :
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soit en payant les frais et les crédits restants dus en numéraire,
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soit en souscrivant un prêt auprès d’un organisme bancaire, soit sous forme d’un prêt immobilier ou d’un prêt hypothécaire si la valeur résiduelle du bien le permet.
Qu’en est-il des frais d’acte ?
Les frais d’acte que l’on nomme injustement frais de notaire (il n’en perçoit qu’une faible partie, le reste revenant à l’état pour les enregistrements et divers frais) dans le cas d’une procédure de divorce, sont déterminés par le notaire.
Suivant les données personnelles fournies par chacun et les documents tels que les actes de propriétés, les offres de prêts immobiliers ou autres prêts en cours, le notaire pourra établir un état liquidatif. Cet état liquidatif est rédigé obligatoirement par le notaire et ce avant la signature de la convention de divorce.
Dans le cas de la présence d’un ou plusieurs biens immobiliers, celui qui veut conserver ses biens devra s'acquitter de la soulte, le montant restant dû et la part de l’autre.
Les frais de notaire lors d'un rachat de soulte s’élèvent à environ 7 à 8% de la valeur de la compensation versée.
Les frais d’acte sont supportés par chacun des époux.
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Les frais seront supportés à parts égales par les époux même si en général la part des frais de celui qui ne conserve pas le bien est déduite de la part qui lui revient. Depuis 2015 ces frais sont de 2.5% de la valeur du bien immobilier.
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Cette taxe lors d’un rachat de soulte est à prendre en compte, elle correspond :
- Aux honoraires de conseils juridiques qui sont libres et non réglementés.
- Aux frais et débours du notaire, c'est-à-dire les frais du notaire pour la rémunération des intervenants dans la procédure de séparation.
- Les frais de mutation ou d’enregistrement estimés à 2.5% dans l'état liquidatif.
- Les frais d'enregistrement du nouvel acte, les taxes et impôts, et d’autres frais, comme le salaire du conservateur des hypothèques, les frais de mutation au trésor public et aux collectivités locales.
L’ensemble de ces frais sera prélevé par le notaire qui se charge de tous les enregistrements.
D’autres frais comme ceux des avocats peuvent peser lourds, depuis 2017 on peut divorcer sans l’intervention d’un juge dans le cadre d’un divorce par consentement mutuel. Si dans le passé, on pouvait n’avoir qu’un seul avocat pour le divorce, maintenant la loi en impose deux.
Le Rachat de soulte quand il faut un prêt immobilier
En fonction de l’attribution de la résidence principale à l’un ou l’autre des intervenants, il faut d’abord en estimer la valeur au moment de la séparation.
Pour bien comprendre, je vous propose de prendre un exemple.
Pour un bien acheté en communauté,
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un bien d’une valeur actuelle de 200 000€
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avec un crédit restant dû de 140 000€
si des indemnités de remboursement anticipées sont à prévoir, elles sont généralement de 3% donc on a 4 200€ (140 000 x 3%)
donc on a 140 000€ + 4 200€ = 144 200€ dus à la banque.
Le bien peut se vendre 200 000€ - 144 200€ = 55 800€ que l’on divise entre les deux emprunteurs soit 27 900€ par emprunteur.
Soit un rachat de soulte de 27 900€
Si l’on a recours à un prêt immobilier pour le rachat du crédit restant du, des frais et de la soulte, nous obtenons un financement de
140 000€ + 4 200€ + 27 900€ soit un montant de prêt de 172 100€ à emprunter.
C’est le montant à emprunter qui ne comprend pas les frais du nouvel acte enregistré auprès d’un notaire, ni les divers frais à considérer au niveau de la banque et des intermédiaires.
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Pour être plus clair
Les opérations de rachat de soulte sont plus onéreuses qu’une opération classique de financement. Notamment les de notaire pour la soulte alourdissent les dossiers de crédits.
Mais ici, ce n’est pas une opération classique.
On parle bien souvent d’un bien de famille qu’un des deux protagonistes souhaite conserver pour son usage personnel ou pour garder une certaine cohésion par exemple quand il y a des enfants. Le facteur affectif est forcément puissant dans ce cas.
Savoir bien appréhender les frais de la soulte dans le dossier de financement est donc primordial.
Le courtier en financement sera là pour vous guider dans l’étude et le suivi de votre dossier de financement et vous aidera à obtenir une offre compétitive au meilleur taux auprès de ses banques partenaires.
Les opérations de rachat de soulte sont généralement bien plus compliquées qu’un financement classique et c’est pourquoi une bonne connaissance de ces dossiers est importante.
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