Acheter un bien immobilier saisi bon plan ou pas ?

Que l’on soit à la recherche de sa résidence principale, d’un bien à mettre en location ou d’un bon plan immobilier, se tourner vers les ventes par adjudications et les saisies immobilières peuvent être de véritables opportunités.

Que faut-il savoir sur la vente par adjudication et la vente suite à une saisie immobilière.

La procédure de vente par huissier de justice peut être une volonté des propriétaires du bien ou provenir d’une déchéance de paiement des acquéreurs vis-à-vis des créanciers (banques ou organismes de crédits).

Le prix de mise en vente c'est-à-dire le prix minimum au delà duquel le bien ne sera pas vendu est fixé par un juge. Ce montant est déterminé en fonction des encours de crédits et de dettes à supporter pour le bien, majoré des pénalités et des frais engagés et engageables.

Par exemple, un bien d’une valeur de 180 000€ peut être mis aux enchères publiques bien en dessous de sa valeur, le prix de vente devant couvrir tout ou une partie des encours. La mise à prix dépend des sommes dues au créancier et du jugement d'adjudication attribué par le tribunal de grande instance.

Dans le cas d’un problème de paiement ayant entraîné un fichage Banque de France et une procédure de saisie immobilière, la banque peut très bien demander le solde du crédit.

Par exemple, 80 000€, le bien sera mis en vente à ce prix pour couvrir les frais.

En cas de reliquat d’encours, les créditeurs devront continuer à rembourser les sommes restant dues au poursuivant ou aux poursuivants.

Avant d’en arriver là, les propriétaires ont toutefois de multiples solutions.

- Le rachat de crédits

- Le réméré

- Le portage immobilier

- La vente « traditionnelle » de leur bien

- La vente amiable qui nécessite l’accord du juge de l’exécutoire

- La vente « de la dernière chance » par un organisme spécialisé.

Il y a donc deux façons d'acheter un bien saisi.

Via une vente amiable

Vous traitez avec les accédants à la propriété mais dans le cas d’une vente amiable, ils doivent avoir un accord du juge.

Avant la procédure de saisie, le prix est libre.

Lorsque cette procédure est engagée, le juge fixe le prix (minimum) du bien. Ce prix est fixé lors de l’audience d’orientation et est supervisée par un notaire.

Avec l’accord du juge, le ou les débiteurs peuvent tenter de trouver un acheteur par leurs propres moyens. Un délai (court) est fixé et les débiteurs sont invités à ne pas faire trainer l’opération sous peine de tout perdre.

Dans cette situation, il est facile pour l’acquéreur potentiel de négocier en dessous de la valeur du bien sur le marché.

Et tout état de cause, si le bien n’est pas vendu en fin de la période, le juge impose la vente forcée du bien, c'est-à-dire la vente aux enchères ou vente par adjudication.

Suite à la vente aux enchères ou par adjudication (vente forcée)

C’est le terme de cette situation, le juge de l'exécution ordonne la vente par adjudication en fixant le prix à partir de différents paramètres.

- le montant de la dette et des encours,

- les qualités du bien,

- les frais

- …

Ce prix est généralement nettement en dessous du prix du marché ce qui permet de faire de très belles affaires.

Une publicité est réalisée 1 mois avant la tenue de l’audience.

Si personne n’enchérit, ce sont les créanciers des débiteurs qui deviennent propriétaires du bien.

Pour enchérir, il est nécessaire d'être représenté par un avocat.

En cas de vente, les créanciers sont payés sur le prix de la dernière enchère ou de la surenchère car un délai après la vente est prévu pour permettre à d’autres personnes de se positionner.

Ce qu’il faut savoir sur la vente par adjudication

Les ventes par adjudication sont encadrées par des contraintes strictes qui peuvent compromettre la vente.

L’annulation de la vente

Une vente peut être:

• invalidée par le juge ;

• invalidée s’il y a une surenchère au maximum 10 jours après la vente et au minimum de 10% supérieur au prix de la vente.

Refus de départ du cédant.

L’ancien propriétaire est soumis à une expulsion mais parfois cette procédure est assez longue et difficile. Soyez attentif à ce que le bien soit libre ou que l’ancien propriétaire ait bien compris qu’il devait quitter le bien.

Une vente dans l'état

Lors de cette vente, vous ne bénéficiez pas de la garantie des vices cachés comme dans une vente immobilière traditionnelle.

L’ancien propriétaire ayant généralement eu des problèmes financiers n’a pas forcément bien entretenu son bien ou l’a volontairement dégradé n’étant pas d’accord avec cette procédure de saisie.

Le conseil que l’on peut vous donner est donc de visiter le bien avant l'achat, voire de vous faire accompagner d’un professionnel du bâtiment.

Vous calculerez ainsi plus finement les frais à engager si des travaux de mise en conformité doivent être envisagés.

Financer un bien suite à une acquisition après une saisie immobilière

Le bien est-il au bon prix.

Une vente aux enchères, n’est pas forcément le gage d’une opportunité. Les créanciers désireux de récupérer leur argent peuvent surestimer les biens. Vous devez connaitre le marché immobilier du lieu du bien convoité.

Soyez prudent, mais ne ratez par une belle opportunité. Les enchérisseurs peuvent être nombreux et seul un enchérisseur deviendra le propriétaire.

Attention, des frais en sus du prix d’adjudication sont à prendre en compte (jusqu’à 25% HT). Ces frais indiqués dans la réquisition de vente comprennent le service et les diverses dépenses engagées comme l’expertise, la publicité….

Le Financement

Au comptant et par tout moyen de paiement :

Par chèque, carte bancaire, chèque de banque quand les montants sont importants.

L’acquéreur ne peut pas faire valoir l’obtention d’un prêt immobilier comme condition suspensive à l’achat mais après la vente, il peut toutefois, solliciter un prêt a posteriori auprès d’une banque ou d’un organisme financier.

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Frédéric Charlier

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