Crédit immobilier et si passer par un courtier était une bonne solution comment ça marche?

Crédit immobilier et si passer par un courtier était une bonne solution comment ça marche?

Compte tenu du marché actuel et des taux de crédit immobilier historiquement bas, la demande de crédit se maintient à des niveaux record. Près d’un Français sur trois fait appel à un courtier en financement.

Alors tentons de savoir comment il fonctionne ? Quels sont les frais ? Voici quelques explications.

Compte tenu des taux très bas, emprunter pour de l’immobilier maintient le domaine du crédit immobilier à un fort niveau. Si vous vous intéressez à ce domaine le terme de courtier doit vous revenir inévitablement aux oreilles au détour de vos discussions entre particuliers ou entre professionnels.

Les courtiers, vous en avez déjà sans doute entendu parler ou même avez déjà fait appel à eux. Parmi les enseignes les plus connues, on peut notamment citer Cafpi, Meilleurtaux.com, Empruntis, VousFinancer, Immoprêt, mais cette liste est bien loin d’être exhaustive.

C’est donc par l’un de ces professionnels du crédit que vous serez peut-être amené à présenter votre dossier de financement aux partenaires financiers pour avoir la chance d’obtenir les meilleures conditions financières pour votre prêt immobilier.

• Quelles sont les démarches?

Lorsqu’on est à la recherche d’un crédit immobilier, deux possibilités s’offrent à vous:

- soit vous contactez un courtier en prenant directement contact avec lui afin d’obtenir les meilleures conditions financières pour votre crédit,

- soit vous pouvez aussi aller voir votre banquier en direct.

Grâce à cette première étape, vous obtiendrez une référence sur les taux pratiqués en termes de taux de crédit et des assurances emprunteurs liées au prêt immobilier.

Vous aurez le choix de mandater un courtier pour qu’il vous trouve la meilleure offre au meilleur taux.

Attention, il faut être conscient que si vous contactez une banque avant d’avoir contacté le courtier, celui-ci ne pourra plus intervenir dans celle-ci.

Si l’offre de la banque sollicitée en direct n’est pas optimale et que votre courtier pouvait avoir une meilleure offre dans cette banque, la banque refusera tout de même de ré-étudier le dossier aux meilleures conditions. Pour résumer, en démarchant directement les banques, vous travaillez contre vos chances d’obtenir les meilleures conditions du marché.

Vous ne pouvez donc pas savoir quelles économies, vous auriez pu réaliser

- avec la banque

- en confiant votre dossier à un courtier.

Deuxième conseil, évitez de mettre les courtiers en concurrence.

En effet, ceux-ci démarchent les mêmes banques, les mêmes organismes financiers et les mêmes agences bancaires dans votre secteur.

Si une banque reçoit votre dossier de financement par divers canaux (en direct, par les courtiers locaux, par les courtiers en ligne…) en deux, trois voire quatre exemplaires, il est probable que votre crédibilité à être un client fidèle soit égratignée. Les banques cherchent d’abord des personnes fiables, qui vont entrer dans une relation durable et avec de nombreuses contreparties. Elles cherchent des clients et non des opportunistes.

• Quel est le fonctionnement des courtiers?

Généralement, les banques fournissent aux courtiers en crédits, les grilles de taux applicables en fonction des diverses durées d’emprunt et en fonction du profil de l’emprunteur (niveau de revenu, taux d’endettement...).

Lorsque le courtier commence le montage du dossier de l’emprunteur, il utilise ces grilles de taux pour déterminer la faisabilité du dossier.

Si la faisabilité ressort positive, il établit un mandat avec son client qui lui confère son autorisation de pouvoir solliciter les différents établissements financiers en son nom.

Quand cette démarche est faite sur Internet, l’emprunteur reçoit du courtier, différentes offres.

L’emprunteur en fonction de ses attentes, en choisit une ou plusieurs et se rapproche directement de la ou les banques sélectionnées.

Cette méthode de fonctionnement est moins complète qu’en travaillant avec un courtier en local car généralement le courtier en ligne ne monte pas le dossier complètement et transfère cette tâche à la banque. Il y a toutefois un suivi assuré étape par étape après avoir orienté le client vers la banque proposant la meilleure solution au meilleur taux et ce jusqu’au déblocage des fonds.

Certains courtiers en ligne fonctionnent comme les courtiers de terrain et s’occupent de votre dossier de financement de la découverte au déblocage des fonds.

Un courtier de terrain, c'est-à-dire « local », travaille également avec ces mêmes grilles tarifaires.

Il étudie la faisabilité, vous fait signer un mandat de recherche de capitaux mais travaille généralement plus en local. Il négocie le taux, les frais de dossier ou le montant de l’indemnité de remboursement anticipé le cas échéant. Il revient ensuite vers le futur emprunteur avec une ou plusieurs offres détaillées.

En fait, le rôle d’un courtier est de monter le dossier de financement, en récupérant notamment tous les justificatifs.

Ensuite, en comparant les critères du dossier aux critères des banques, il oriente son dossier vers la banque la plus à même de fournir une offre aux meilleures conditions de taux adaptées aux attentes du client.

Les assurances emprunteurs sont aussi prises en compte ainsi que les divers frais de dossier, de remboursement anticipé…

Après avoir étudié le dossier, la banque valide (ou le refuse) le dossier en proposant ses conditions dans une offre.

Cette offre est présentée par le courtier à son client.

Si tous les points sont validés, un rendez-vous est fixé en banque pour validation de l’offre. Généralement, le courtier accompagne son client au rendez-vous en banque, voire même chez le notaire pour l’acte final.

• Quels frais liés à son intervention?

Lorsque vous faites appel aux services d’un courtier, vous pouvez avoir des frais de courtage (les honoraires des courtiers) à régler.

Parfois, ils se substituent aux frais de dossier que la banque pourrait prendre ou toutefois ils les minorent.

Certains courtiers font aussi un effort sur leurs honoraires quand les banques prennent des frais de dossier.

Vous pouvez avoir plusieurs possibilités,

- soit une demande en ligne

- un ou des rendez-vous téléphoniques

- une ou des visioconférences

- soit un rendez-vous en agence ou à domicile, dans une optique d’accompagnement optimal des futurs emprunteurs.

En moyenne, les frais de courtage s’élèvent, selon les courtiers, entre 1% et 2% du montant emprunté.

Pour les courtiers qui ne prennent aucun honoraire, il faut surtout se demander quelle est leur zone d’intervention et proposent-ils la meilleure des offres au meilleur taux, ont-ils un maximum de sorties bancaires ou proposent-ils une seule offre…

Les honoraires affichés restent la plupart du temps négociables, mais attention de ne pas réduire avec eux l’implication de votre intervenant.

Est-ce que vos clients ou les clients de votre employeur vous demandent de baisser votre salaire ?

Les courtiers possèdent des conditions négociées à la base avec chacun de leur partenaire bancaire, les frais de dossier des banques sont négociés pour ne pas alourdir les dossiers de financement.

En fait, vous bénéficiez déjà d’un tarif préférentiel par rapport à un client lambda.

Attention en application des textes de loi,

«aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent»,

comme précisé dans l’article L322-2 du Code de la consommation.

Un courtier, ne peut et ne doit pas vous demander de frais avant la signature de l’acte définitif avec le notaire ou le déblocage du prêt inclus dans le financement de votre projet.

• Quelles économies attendre quand on passe par un courtier?

Les économies réalisées sur un financement sont difficiles à chiffrer car elles varient beaucoup d’un dossier à un autre.

Elles dépendent du ou des profils des emprunteurs, des conditions négociables par le courtier au niveau de la banque et/ou des assurances emprunteurs, des volumes de dossiers traités par le courtier ou le groupe auquel il appartient, de son expérience, des relations bancaires qu’il entretient…

Pour pouvoir faire une estimation, on peut admettre en moyenne une réduction sur le taux d’environ 0,2% à 0,3% mais en fonction des différents critères déjà évoqués ces économies peuvent atteindre 0,5% à 0,6% pour les primo-accédants avec un potentiel de carrière évolutif ou pour des emprunteurs dont les revenus dépassent 5 000 euros par mois.

Le courtier qui fait bien son travail peut être aussi amené à négocier quelques avantages comme par exemple, l’exonération des frais de dossier ou leur réduction, voire des frais à 0€ lors d’un remboursement partiel ou total du crédit.

Ces économies cumulées peuvent rapidement dépasser la dizaine de milliers d’euros pour un emprunt de 200.000 euros sur 20 ans.

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Frédéric Charlier

Tonpret08.fr

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