Crédit immobilier: Quel profil faut-il présenter à sa banque pour obtenir le meilleur taux de crédit

Crédit immobilier: Quel profil faut-il présenter à sa banque pour obtenir le meilleur taux de crédit.

Pour emprunter au meilleur taux de crédit, il vaut mieux être jeune et avec une belle situation évolutive.

Sinon, il va falloir prouver à votre banquier que l’on sera un emprunteur idéal.

Jeune trentenaire avec des revenus substantiels et avec des comptes en banque déjà bien garnis.

C’est le profil idéal pour taper dans l’œil des banquiers, le profil d’un emprunteur idéal.

Toutes les banques recherchent le même type de clients tout du moins lorsque l’on parle de crédit immobilier et ceux qui vous disent le contraire, vous mentent tout simplement.

Rassurez-vous, même si vous ne correspondez pas exactement à cette description vous aurez accès à une offre pour votre projet immobilier mais sans doute avec des conditions moins favorables.

« Les banques recherchent en priorité des jeunes, entre 25 et 35 ans. Elles peuvent leur accorder des décotes de 0,10 % à 0,15 % sur leur barème de taux pour les convaincre, dès lors que leurs revenus mensuels sont significatifs, à partir de 3 500 euros à deux »

, indique Cécile Roquelaure, directrice des études du courtier en crédit Empruntis.

Cette réduction de taux peut vous paraître faible en termes de taux mais cela se traduit le plus souvent par plusieurs milliers d’euros à ne pas verser au terme du remboursement du crédit.

Et c’est toujours le cas, même malgré une tendance des taux très bas du marché actuel.

Pour vous illustrer cet avantage, lors d’un crédit de 200 000 euros sur vingt ans, le coût total du crédit sera amputé de 5 500 euros si le taux du crédit initialement à 1,50 % passe à 1,25 %.

Alors pourquoi un tel potentiel de rentabilité

L’attrait des banques pour les jeunes emprunteurs n’est pas difficile à comprendre : cette tranche de la population est pour elles un fort potentiel de rentabilité.

En effet, les banques comptent sur le fait de pouvoir, sur la durée de la relation bancaire, proposer leurs services comme par exemple des assurances (automobiles, assurance logement), mais aussi des placements bancaires.

« Depuis début 2017, les établissements proposent des crédits à vingt-cinq ans à des taux à peine supérieurs à ceux sur vingt ans : il s’agit clairement d’attirer des primo-accédants »

, souligne Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.com.

La cible est donc des primo-accédants qui ont rarement beaucoup d’apport pour leur premier projet immobilier.

Les banques souhaitent attirer aussi les professions à fort potentiel d’évolution comme les jeunes ingénieurs ou les professions libérales avec pour vision l’espoir de récupérer leur compte personnel et/ou leur compte professionnel.

« Certains établissements se sont mis assez récemment au crédit immobilier. En phase de constitution de clientèle sur ce produit, ils se distinguent par des taux attractifs, y compris pour les emprunteurs sans apport »

, précise Cécile Roquelaure de chez Empruntis.

Toutefois, dans la plupart des établissements bancaires, un apport sur le projet immobilier correspondant à environ 10 % du prix de l’achat est souhaitable ou demandé notamment pour couvrir les frais d’acte, les honoraires du notaire et les frais engendrés par la prise de garantie.

Avec cet apport, il est bien plus aisé d’obtenir des conditions plus favorables.

Les professions libérales sont largement plébiscitées par les banques quand elles peuvent avoir un recul sur l’activité d’au moins trois ans.

« Les banques les attirent avec de très bon taux dans l’espoir de récupérer à terme non seulement leur compte bancaire personnel mais aussi leur compte pro. Les bonifications sont de l’ordre de 0,15 % à 0,30 % selon les banques »

, précise Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi.

Certaines banques, proposent d’ailleurs des taux réduits pour certaines catégories de professions libérales.

Toutes ont leurs clientèles « préférées »

Quelle est la Marge de manœuvre.

« Société générale propose aux étudiants en médecine des prêts prévoyant une augmentation des mensualités dans le temps, au fur et à mesure que les revenus progressent. Cela ne leur permet pas de bénéficier d’un meilleur taux, mais ils peuvent emprunter des sommes supérieures »

, précise de son côté Pierre Chapon, cofondateur du courtier Pretto.

Les profils investisseurs sont des personnes appréciées par les banques.

« Les grands réseaux nationaux leur proposent des prêts à 110 % (sans apport) à des taux bonifiés. Ils peuvent se permettre de gagner moins sur le crédit car ils pourront leur proposer d’autres produits et services comme des placements »

, ajoute Philippe Taboret chez Cafpi.

Les fonctionnaires ont eux aussi des avantages par exemple dans les établissements de la Banque populaire.

« Ils bénéficient de taux inférieurs de 0,20 % à 0,30 %. De plus, la Casden peut leur apporter une solution de garantie très avantageuse »

, nous dit Pierre Chapon, de Pretto.

Au-delà de ce que l’on nomme votre profil bancaire, les taux proposés par les organismes bancaires dépendent aussi de multiples critères :

La volonté d’un établissement de conduire une politique commerciale agressive pendant une période de l’année pour attirer de nouveaux clients. Ou, au contraire, lorsque les objectifs sont réalisés, augmenter les barèmes de crédits pour réduire le volume des dossiers de financement.

Ce sont des situations que l’on peut retrouver au niveau régional, local ou national, peu importe la banque (BNP Paribas, LCL ou Société générale par exemple).

« Les directeurs régionaux bénéficient d’une marge de manœuvre par rapport à la politique commerciale décidée au niveau national. Cela peut se traduire par une décote de 0,50 % sur le barème »

, précise Maël Bernier chez Meilleurtaux.

Pour un même dossier et un même projet, un emprunteur pourra ne pas avoir la même offre dans le même enseigne à Bordeaux qu’à Lille.

« Nos agences négocient par ailleurs des offres locales, valables sur de courtes périodes de deux à trois mois, avec certaines banques »

, ajoute Philippe Taboret, de Cafpi.

Les conditions varient donc d’une banque à une autre en fonction de multiples critères. Monter son dossier de financement à telle ou telle période dans telle ou telle banque ressemble parfois à la roulette Russe.

Il faut être conscient que la majorité des critères comme l’âge, la profession, les revenus, … qui sont étudiés finement par les banques sont primordiaux.

Ce sont généralement des critères sur lesquels nous n’avons que très peu d’influence malgré qu’ils soient essentiels pour obtenir le meilleur taux immobilier possible.

L’astuce est donc de le présenter sous leurs meilleurs profils.

Travailler son apport pour le projet.

Le principe dans ce cas est de pouvoir démontrer au banquier que vous serez un client qui remboursera son crédit immobilier.

« Il faut bien entendu éviter d’être à découvert et montrer que l’on met de l’argent de côté régulièrement sur un compte d’épargne. De plus, mieux vaut solder ses crédits à la consommation pour optimiser sa capacité d’emprunt »

, conseille Pierre ­Chapon, chez Pretto.

Les trois derniers mois sont examinés à la loupe, soyez prudent durant cette période qui précède votre demande de crédit, il faut surtout éviter tout impayé et mouvement de fonds suspects.

Si vous le pouvez et si vous n’avez pas épargné en prévision de l’investissement immobilier, prévoyez de faire appel à votre famille et à vos parents proches pour réunir l’apport demandé par les banques.

Pensez aussi à votre épargne salariale que vous pouvez débloquer dans cette situation.

Faites votre maximum pour réunir une somme d’environ 10% du montant de l’opération pour notamment couvrir les frais nécessaires pour les frais d’actes notariés et les frais liés à la garantie demandée par la banque pour sécuriser l’opération.

Des prêts aidés peuvent être proposés par la région ou par le département, pensez à vous renseigner et faire le nécessaire pour en débloquer les montants.

« Certaines banques régionales proposent des crédits de 15 000 euros à 0 % aux emprunteurs bénéficiant du PTZ de l’Etat »

, complète Cécile Roquelaure d’Empruntis.

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Frédéric Charlier

Tonpret08.fr

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