Doit-on avoir peur du prêt relais ?

C'est une question que beaucoup se pose, doit-on avoir peur du prêt relais ?

Le prêt relais est-il une opportunité ou une bombe à retardement

Le prêt relais est un moyen de pouvoir acheter un nouveau bien sans avoir encore vendu votre logement actuel. Les personnes en ont généralement peur car elles misent sur la vente de la maison ou de l’appartement avant qu’il ne soit effectivement vendu.

Risqué sans doute, mais avec un calcul et une bonne connaissance du marché, le risque est bien moins élevé qu’il n’y parait.

Le prêt relais ou comment financer votre futur bien avec l’ancien.

Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale et que vous désirez en changer, deux options s’ouvrent à vous :

• Vous pouvez vendre votre bien actuel, récupérer le gain de la vente et s’en servir d’apport pour financer ensuite un autre bien. Dans cette situation, vous devrez sans doute trouver un logement provisoire, déménager, trouver le bien de vos rêves, l’acquérir et ensuite déménager à nouveau encore une fois. Certains arrivent à faire coïncider la vente et l’achat mais généralement l’opération est difficile à mettre en place. Un petit grain de sable et on se retrouve avec ses meubles sur le trottoir et un fusil à la main pour éviter les indélicats.

• L’autre option est de recourir à un prêt relais qui permet de financer le nouvel achat en s’appuyant sur le fait que l’ancien bien est en vente et qu’il permet une garantie suffisante pour la banque de vous financer. Plus ou moins de soucis de déménagement, car ici vous pouvez acquérir le nouveau bien avant d’avoir effectivement vendu l’ancien. La banque vous avance l’argent (contre une rémunération) de la vente future de votre bien.

Cette solution de prêt relais est bien plus confortable. Elle vous fait économiser du temps et de l’argent (logement, loyers, abonnements, factures,…) notamment au niveau du logement intermédiaire et du premier déménagement.

Pourquoi est-ce que le prêt relais est risqué ?

Toutefois, cette option comporte aussi sa part de risques.

Le premier risque n’en est pas vraiment un !

Ce prêt est payant et vous devrez vous acquitter mensuellement d’un remboursement des intérêts du prêt, fixé sur le montant du crédit relais. Plus vous vendez vite moins l’opération est coûteuse. N’oubliez pas qu’en parallèle, vous aurez aussi à rembourser le nouveau crédit de votre nouveau logement.

Autre impératif et condition sine qua none : vous avez un délai de 12 mois (généralement reconductible de 12 mois) pour solder le prêt relais via la vente du bien mis en garantie.

A défaut la banque, peut et exigera le remboursement intégral et en une fois du montant du prêt. Si vous ne pouvez pas rembourser faute d’acheteurs sur votre bien, la banque lancera une procédure de vente forcée dont le prix est basé sur le montant du crédit alloué.

Les prêts relais ont mauvaise presse car des dérives ont malheureusement été constatées dans plusieurs organismes de financement.

Toutefois, des évolutions sont aussi apparues, des délais supplémentaires ont été mis en place pour aider les vendeurs à vendre les biens dans de bonnes conditions lorsque le marché immobilier est moins bon.

Les pourcentages sur la valeur d’un bien ont été revus à la baisse pour éviter des situations délicates en cas de vente à perte (on ne vous prête pas la valeur totale de votre bien).

C’est d’ailleurs un conseil qu’il faut retenir, le prêt relais ne sert qu’à financer un apport dans le nouveau projet. Le complément lors de la vente peut être utilisé pour constituer une épargne ou solder une partie des prêts en cours.

Les banques sont de plus en plus frileuses dans l’octroi des prêts relais. Leur but ultime est de vous prêter de l’argent et non d’avoir à vendre un bien pour récupérer une somme souvent tronquée.

Le prêt relais consenti ne représente qu’une partie de la valeur estimée de votre maison ou de votre appartement, généralement entre 60 à 80 % en fonction de l’organisme et de l’avancement de la vente (on vous prêtera plus, si un compromis de vente et une offre de crédit ont déjà été validés par vos acquéreurs).

Et si on arrive tout de même à la fin du délai du prêt relais ?

Lorsque le marché immobilier est en hausse, vous ne devriez pas avoir trop de soucis à vendre votre bien, s’il a bien sur été estimé et mis en vente au bon prix. Dans le cas d’un marché stagnant ou descendant, le risque est plus présent de devoir réduire le prix de vente.

Les délais de vente peuvent être aussi allongés.

Plus long, égal plus cher car les intérêts du prêt relais courent et le prix de vente finale baisse.

Il conçoit de bien prévoir son opération, mais ce n’est pas si facile de savoir comment le marché immobilier va se comporter dans 3, 6 ou 12 mois (exemple lors de la crise du COVID-19, deux mois complets de totale inactivité).

Il existe des solutions maintenant qui permettent de surseoir au problème de délais de vente.

Par exemple, le réméré ou le portage immobilier permettent d’allonger la durée de vente sans le risque de la vente forcée par la banque.

Le bien sous prêt relais est vendu à un investisseur, qui donne une durée plus longue pour vendre dans de meilleures conditions.

Prenons un exemple :

Votre bien sous prêt relais a une valeur de 100 000 € et la banque vous a fait un prêt relais de 60 000€. Vous n’arrivez pas à vendre compte tenu du marché immobilier actuel. Vous décidez d’engager un portage immobilier. Vous vendez votre bien à un investisseur pour 65 000€ et vous disposez de 5 ans pour racheter le bien à 83 200 € (la différence étant les frais engagés par l’investisseur). Vous payez un loyer sur le bien de 260€

Vous avez ensuite 5 ans pour vendre votre bien au prix du marché.

Si au bout de 6 mois vous vendez 100 000€ à de nouveaux acquéreurs vous remboursez 83 200€, vous empochez la différence soit 16 800€.

L’opération vous aura coûté 6 x 260€ de loyer soit 1 560€. Vous avez évité les démêlés juridiques avec la banque, le fichage bancaire et la saisie. A vous de faire vos calculs. En conclusion :

Le principe est d’abord d’avoir un projet.

De mettre tout en œuvre pour le réaliser : mettre en place le prêt relais s’il en faut un.

Sur une estimation de valeur fiable et un prêt relais d’un montant cohérent.

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Trouver une solution si la vente s’éternise.

Un projet bien ficelé est un projet bien financé.

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Frédéric Charlier

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