Exemple d’une vente à réméré pour un couple endetté.

Plantons le décor, nous parlons ici de la situation d’un couple fortement endetté, fiché suite à des problèmes financiers engendrés par la perte d’emploi de Monsieur durant une période plutôt longue. Suite à la baisse des revenus et la fin des droits aux indemnités chômage, le couple n’a pu assumer plusieurs mensualités de prêt et a donc été fiché Banque de France par leur banque. Entre-temps, ils ont souscrit plusieurs crédits à la consommation pour conserver leur niveau de vie.

S'en suit une lente descente dans l’endettement et le surendettement, la banque a fini par prononcer la déchéance du terme et demande l’intégralité des sommes encore à rembourser.

Etant fiché Banque de France, ce couple n’a plus accès au crédit bancaire, et ne peut s’orienter que vers des solutions de vente à réméré ou de portage immobilier pour éviter la saisie et la vente de leur résidence principale.

Afin de bien comprendre cet exemple de vente en réméré, nous allons tout d'abord présenter la situation des clients avant la mise en place de l'opération, puis détailler la solution de réméré qui leur a été apportée.

Situation du couple au moment de la demande

Ils possèdent un bien immobilier qui a été estimé par plusieurs professionnels de l’immobilier.

A une valeur retenue de 280 000 €.

En parallèle, plusieurs crédits sont en cours

3 postes importants :

Le Prêt immobilier pour un montant restant dû de 90 000€
Des crédits à la consommation pour 30 000€
Et des dettes notamment fiscales (impôts) pour 20 000€

Soit un besoin de 140 000€ au total.

En terme de revenus

Madame a un revenu de 1 800 € net par mois. et Monsieur a un nouvel emploi qui lui procure une rémunération de 2 200 € net mensuel.

Leur taux d’endettement de 60% (charges / revenus) les catégorise dans une situation de surendettement.

Le projet

Les clients souhaitent pouvoir conserver leur maison, mais sont dans une impasse liée en partie au fichage qui leur interdit de trouver une solution viable.

L’opération proposée.

Compte tenu des éléments de leur dossier (âge, revenus, composition du foyer, encours, valeur du bien…) un rachat de crédits classique n’était pas envisageable. Après une étude complète, la solution de la vente à réméré a été retenue. La vente à réméré permet de vendre son bien à un tiers avec la possibilité de le racheter ensuite tout en restant occupant de celui-ci.

Voici les chiffres clés de cette opération :

Prix de vente du bien : 180 000€
Prix de rachat en cours ou en fin d’opération 190 000€
Indemnité d'occupation par mois : 1 200€
Durée maximale de l’opération : 24 mois

Pour bien comprendre, voici les étapes du réméré

① La vente de son bien à un investisseur

Une proposition est d’abord faite aux propriétaires en fonction du bien et de leur profil. Si les conditions de cette proposition sont validées, les divers documents sont alors transmis à un notaire pour acter et enregistrer tous les détails de l’offre. L’étude notariale se charge de contacter les créanciers pour stopper les procédures judiciaires en cours, une solution de remboursement ayant été trouvée.

Le notaire rédige l’acte de vente à réméré où figure le prix d’achat, la durée et les termes de la convention d’occupation, qui permet au cédant de pouvoir continuer à occuper le bien le temps de l’opération. C’est une vente ordinaire avec des options complémentaires

Pour l’étude financière :

Le montant total des encours : 140 000€
De la trésorerie : 23 000€
Les frais d'agence : 11 800€
Les frais de notaire : 5 200€

Soit 180 000€

② La phase d’occupation du bien

Avec le montant récupéré lors de la vente, le cédant peut solder l’ensemble de ses encours de crédits et lever les fichages bancaires. Les anciens propriétaires occupent le bien en versant une indemnité d’occupation mensuelle ici fixée à 1 200 €.

Un avantage certain dans cette opération est la discrétion puisque pour vos voisins, rien n’a changé dans votre situation et dans vos habitudes. Vous habitez toujours le même logement avec vos mêmes routines.

La vente du bien a aussi engendré une trésorerie de confort de 23 000€. Ici placée en épargne qui sert notamment pour l’apport dans le dossier de financement pour le rachat du bien.

③ Le rachat du bien

Le couple étant défiché, sans crédit en cours et avec de l’apport pour un projet immobilier, ils sont en bien meilleure position pour solliciter un nouveau prêt immobilier auprès d’un organisme financier ou d’une banque.

Ils obtiennent un prêt immobilier pour acheter leur bien au montant fixé dans le contrat soit 190 000€ et redeviennent propriétaires de leur bien.

Nota bene :

Une option permettait aussi en cas de refus de prêt immobilier de pouvoir revendre le bien à une autre personne en conservant le delta entre le prix de vente et la valeur seuil de 190 000€.

Si le bien pouvait être vendu aux alentours de 280 000€, ils auraient pu encaisser la différence entre 190 000€ et 280 000€ soit 90 000€.

Ce ne fut pas le cas, les clients ont récupéré leur bien après avoir obtenu un nouveau crédit immobilier.

En conclusion :

Ce cas illustre parfaitement l’utilité d’avoir des solutions comme la vente à réméré. L’un des grands avantages de ce type d’opération est qu’elle est plus rapide que les procédures standards et permet de stopper les procédures de saisie ou l’acharnement des créanciers qui vous relancent continuellement.

Cette procédure était adaptée à ce couple, mais il y a d’autres méthodes pour trouver des solutions à l’endettement et le surendettement.

Plus une étude est effectuée tôt, plus les solutions sont nombreuses, si vous êtes concerné par un endettement trop important, un surendettement, une déchéance du terme, un commandement de payer ou une saisie immobilière, plus vous agissez vite, plus il y aura de solutions.

N’hésitez pas à nous contacter pour une étude ou pour vous trouver une solution.

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Frédéric Charlier

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