Investisseur en immobilier et si on parlait rentabilité en toute sécurité.

22 juil. 20204 min de lecture

Dernière mise à jour : 26 févr. 2021

Dans le contexte actuel, de plus en plus de propriétaires ont des problèmes pour assumer les charges de la vie courante.

Ces difficultés pour certains et certaines engendrent toutefois des opportunités pour d’autres.

Et pourquoi ne pas allier rentabilité et sécurité et en même temps économie solidaire ?

Je parle ici à des investisseurs et j’en suis conscient, le risque, même s’il est mesuré doit toujours conclure à une rentabilité intéressante.

Avec les baisses de salaires, les pertes d’emplois, le chômage partiel, les accidents de la vie voire les comportements irréfléchis de certains, bon nombre de propriétaires ont des difficultés en fin de mois et même chaque mois.

Certains plus limite que d’autres ne peuvent plus assumer l’ensemble de leurs charges et se retrouvent en situation de fichage à la banque de France.

Après deux mensualités non assumées, les ennuis se précisent avec le fichage à la banque de France.

Dans ce cas, les organismes de financement exigent le solde du crédit et comme l’emprunteur ne peut pas rembourser, une procédure s’engage. Déchéance du terme, avis de saisie, huissier, jugement et vente forcée du bien sont les étapes classiques de la procédure. Peu connu, mais au combien efficace, les propriétaires ont toutefois certaines cartes à abattre. La vente à réméré ou le portage immobilier sont deux solutions à mettre en place pour éviter de tout perdre.

Ces solutions consistent à :

- vendre le bien à un investisseur afin de générer de la trésorerie

- devenir locataire occupant du bien en versant une indemnité d’occupation

- solder les créances via la trésorerie générée par la vente

- être défiché pour avoir accès de nouveau à l’offre bancaire

- racheter ou vendre le bien dans de meilleures conditions.

Comment investir en immobilier avec le moins de risques possibles

Quels sont les attraits pour un investisseur ?

1) Tout d’abord, le bien est estimé à sa plus juste valeur sur le marché immobilier local.

2) Une décote sur le prix est appliquée (environ - 20%) sur le prix du marché

3) Les frais sont à la charge de l’acquéreur

a. Frais d’acte notarié

b. Frais de l’intermédiaire société de portage. Ceux-ci sont intégrés dans la valeur de rachat pour le cédant

4) Une indemnité d’occupation (loyer) est versée par le cédant qui devient résidant du bien (pas de vacance locative)

5) Le locataire peut racheter son bien ou le vendre et l’investisseur est garanti du montant perçu

6) Si le locataire ne verse pas l’indemnité de loyer, il peut être expulsé sans attendre et le bien est acquis en dessous de sa valeur réelle.

7) Bien acquis sous le statut LMNP et sa fiscalité avantageuse.

Prenons un exemple chiffré :

Valeur du bien : 700 000€

Pour le vendeur (cédant):

- 1) Montant perçu par le cédant : 350 000€ comptant + indemnité immobilisation sur un compte séquestre chez le notaire récupéré par vendeur lors du rachat. Obligatoire pour un portage sur 10 ans

- 2) Montant perçu par le cédant au terme du portage (uniquement si non rachat du bien) : 110 600€

Prix de rachat par le cédant : 445 840€ + frais d’enregistrement

Pour l’investisseur :

Prix d’achat versé en 2 parties : 490 000€ (soit 70% de la valeur réelle)

- 1) Montant à verser à l’acte : 379 400€

- 2) Montant à verser au terme du portage (uniquement si non rachat du bien) : 110 600€

Frais de notaire : 35 792€

Honoraires intermédiaire : 30 648€

Montant total à investir à l’achat : 379 400 + 35 792 + 30 648 = 445 840€ (= prix de revente = aucune perte)

Loyer perçu basé sur le montant investi : 5,5% (dans ce cas précis, 7,3% car le bien n’était pas une résidence principale mais une résidence secondaire alors louée au tarif du marché local). Un rendement assuré.

Les avantages pour l'investisseur

- Achat avec décote importante 490 000 € au lieu de 700 000 € de valeur

- Prix d'achat à payer uniquement "en partie" : 379 000 € contre 490 000€, le solde se règle uniquement au terme du portage si le vendeur ne rachète pas le bien.

S’il ne le rachète pas, vous pouvez le vendre au prix du marché ou le louer.

- Dans ce cas précis, mise en place d'un locataire avec loyer calculé sur sa valeur marché (700 000 €) soit 2 700 € par mois contre 1 900 € par mois avec un portage classique si le cédant est le locataire.

- Rendement boosté : 7,3 % /an soit 324 000 € sur la durée du portage soit 10 ans.

Rendement traditionnel : 5,5% /an soit 228 000€ sur 10 ans.

- Revenu pouvant être totalement défiscalisé en cas de location en bien meublé (fiscalité LMNP).

Il existe de multiples façons de mettre en place ces opérations de portages, notamment avec un loyer à verser ou sans loyer à verser.

Chaque demande et profil des candidats à ces opérations sont étudiés différemment.

Ce peut être une situation financière difficile à accompagner, un besoin de trésorerie ponctuel, le financement de droits de succession pour accéder à un patrimoine important…

Si vous êtes investisseur dans l’immobilier, c’est un investissement qui est sûr (sur la base d’un bien immobilier) et rentable (locataire en place sans vacance locative et impliqué dans la préservation du bien car il veut soit le racheter, soit le vendre aux meilleures conditions).

Vous avez envie d’investir dans ce type d’opérations, je vous invite à prendre contact, n'hésitez pas à nous contacter. ICI

Frédéric Charlier