LE FINANCEMENT HYPOTHÉCAIRE.

Pour accorder un crédit Hypothécaire, l'établissement financier exige une garantie lui permettant d'être remboursé, au cas où l'emprunteur ne paie pas les échéances dues. Dans le cadre d’un financement hypothécaire, l'hypothèque est la seule garantie possible. Elle porte sur un bien immobilier qui pourra être saisi.

Son inscription doit être faite devant notaire et elle doit être publiée aux services de la publicité foncière.

Marge hypothécaire : définition

La marge hypothécaire correspond à la somme maximum d'argent que la banque ou l'organisme de crédit consentira à prêter en prenant une garantie sur un bien immobilier. Elle prend en compte le montant estimé du bien, le solde des prêts restant à rembourser sur ce bien, et un ratio dit "ratio hypothécaire" compris entre 50% et 80% en général et fonction de la typologie et du motif du financement.

La banque ou l'organisme de crédit étudiera en parallèle la capacité d'endettement, de reste à vivre.et pourra proposer finalement un montant de prêt hypothécaire moindre compte tenu de ces critères.

La valeur du bien est donc une chose importante pour un prêt hypothécaire

La valeur s'estime en croisant de multiples critères : superficie, architecture, matériaux de construction, état général, situation et état des risques naturels, analyse des diagnostics, état du marché... Elle peut varier dans le temps, à la hausse ou à la baisse.

En fonction de la destination du bien, la valeur retenue peut-être aussi variable.

Définition de la Valeur Vénale d’un bien immobilier

La valeur vénale d'un bien immobilier désigne le prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être vendu d'après l'état du marché en cas de vente amiable au moment de l’expertise. Cette valeur peut servir également de référence en cas de destruction ou de détérioration du bien pour évaluer le montant de l'indemnité due par le responsable ou par l'assureur.

Définition de la Valeur Locative d'un bien immobilier

La valeur locative d’un bien immobilier s'analyse comme la contrepartie financière annuelle de l'usage d'un bien immobilier dans le cadre d'un bail. Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d'un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région donnée.

D’une manière générale une hypothèque n’est réalisée qu’à la suite d’une expertise immobilière.

Pour ce faire, il existe plusieurs méthodes qui peuvent être utilisées indépendamment ou conjointement.

La méthode par comparaison ou méthode par le marché

Elle consiste à déduire la valeur d'un bien de l'analyse du prix obtenu lors de la vente ou de la location récente d'autres biens aussi semblables que possible.

La méthode par le revenu

Elle consiste à prendre pour base, soit un revenu existant, soit un revenu théorique ou potentiel (valeur locative de marché), puis à le capitaliser au moyen d’un taux financier constaté sur le marché de l’investissement.

La méthode par le coût de remplacement

Elle consiste à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation. Peu utilisée en matière de valeur de marché, elle est utilisée pour des biens très spécialisés, pour définir des valeurs d'utilité ou d'exploitation.

La méthode indiciaire

À partir d'une valeur antérieure, elle applique un indice ou un coefficient de variation. Cette méthode est rarement employée et formellement déconseillée en matière de valeur vénale.

La méthode dite "par sol et construction"

Elle consiste à apprécier séparément les deux composantes de l'immeuble, le terrain et les bâtiments. La méthode du bilan promoteur À partir du prix de vente d'une opération projetée sur le terrain, elle reconstitue les différents coûts grevant l'opération pour parvenir par déduction à la valeur du terrain ou de l'immeuble.

La méthode dite "professionnelle"

Pour certains biens spécialisés (hôtels, cliniques, cinémas, théâtres…), la pratique professionnelle a dégagé des normes permettant de définir la valeur vénale ou la valeur locative des murs ou la valeur du fonds de commerce.

Quel que soit la ou les méthode utilisées, l’expert procédera à une décote naturelle dans une perspective de vente à la casse (vente rapide et ou contrainte), à une obsolescence des matériels et matériaux et à un non suivi de l’entretien courant du bien.

POINT DE VIGILANCE

Lors de la découverte du client et de l’estimation déclarative du client, la première question à poser au regard des informations précédentes et celle de l’origine de cette estimation.

Le montant de celle-ci peut dépendre de l’intérêt de chacun :

Le Client surestime souvent la valeur du bien au regard d’autres biens (souvent ceux de ses voisins).

L’assureur surestime aussi la valeur du bien pour valoriser les primes d’assurance.

L’agent immobilier estimera le bien du client en valeur de vente de 12 à 18 mois et valorisera le bien sur une base haute pour obtenir la commercialisation du produit.

Le notaire aura une vision juste au regard des transactions enregistrées, mais sans y intégrer les notions telles que l’obsolescence et l’usure.

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Frédéric Charlier

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