Qui a dit que l’on ne pouvait pas acheter un bien locatif sans apport ?

Les banques sont de plus en plus frileuses à financer des biens en incluant dans le financement les divers frais.

Frais de notaire et enregistrement de l’acte, les frais de garantie du préteur, les frais de banque, de courtage ou de l’agent immobilier, alourdissent grandement le risque pour la banque de ne pas pouvoir récupérer la mise en cas de défaut de paiement de l’emprunteur.

C’est en fait, encore plus vrai quand le marché de l’immobilier stagne, voire baisse, la valeur du bien ne rattrapant jamais la mise de départ de la banque.

C’est pourquoi, elles refusent (quasi systématiquement), sauf rares exceptions, de financer plus que la valeur intrinsèque du bien.

C’est le cas pour le financement des biens en résidence principale ou secondaire mais même si certaines l’appliquent aussi aux résidences locatives, vous aurez plus de chances de décrocher un emprunt total dans ce type de projet.

Actuellement, il est encore possible d’obtenir un financement à 110% maximum si le bien est pris en garantie en tenant compte de la valeur du prix d’acquisition.

Pour un bien de 200 000€, le financement sera au maximum de 220 000€.

Attention, il y a aussi une liste imposante de conditions ; pour n’en citer que quelques-unes :

• Le taux d’endettement suite à l’opération ne devra pas dépasser 40%

• Des conditions de montant de prêt qui ne peut pas dépasser 2 500 000€, ni être inférieur à 22 000€

• Les loyers sont pondérés pour le calcul d’endettement entre 60 et 80% en fonction de la destination du bien

• Des restes à vivre assez importants

• …

Certains critères restent attrayants comme une fin de prêt à 95 ans ou le financement de parts de FCPI, de biens anciens, neufs, en construction … par exemple.

Des critères stricts mais des solutions solides au regard d’autres banques qui sécurisent encore un peu plus la prise de risque en période de crise.

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Frédéric Charlier

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