Côté investisseur : investir dans une opération de portage immobilier.

La vente à réméré ou le portage immobilier permet à un propriétaire de bien immobilier de pouvoir dégager de la trésorerie rapidement pour un nouveau projet ou pour régler une situation délicate, comme ceux en situation de fichage Banque de France.

Il y a de nombreux avantages pour un investisseur à s’intéresser à ce type d’opération.

Prenons un exemple concret de portage immobilier :

Un couple possède un bien immobilier d’une valeur estimée par des experts à 275 000€, ils doivent solder rapidement des crédits à hauteur de 115 000€ avant que le bien soit mis en vente aux enchères au prix de départ de 100 000€.

Le risque pour ce couple est :

- de voir le bien familial vendu en dessous de son prix réel,

- d’avoir encore un solde résiduel à rembourser après cette vente,

- d’être fichés Banque de France ce qui interdit tout prêt immobilier ou consommation

- de devoir rechercher une location en étant fichés donc peu solvables aux yeux des propriétaires

Dans cette situation, la vente à réméré ou le portage immobilier est une solution envisageable et même profitable.

Le couple vend son bien à un investisseur qui l’achète en dessous de la valeur sur le marché.

Ici, la valeur du bien est de 275 000€ mais il est cédé à l’investisseur à 180 000€.

Les cédants ont la possibilité d’habiter dans le bien en échange d’un loyer ici fixé à 1 130€ mensuel.

L’investisseur a donc des locataires déjà en place et qui lui règle une indemnité d’occupation, c'est-à-dire une somme fixée. Ce n’est pas un contrat de location et donc ne garantit pas le locataire de ne pas être excusable du jour au lendemain s’il ne respecte pas les termes du contrat.

La durée du portage est fixée contractuellement lors de la vente qui se déroule devant notaire.

Cette durée peut varier de 2 à 10 ans en fonction des conditions définies.

Cette période est définie pour laisser suffisamment de temps aux personnes pour régulariser leur situation afin de pouvoir racheter le bien via un prêt immobilier. Pour les fichés Banque de France, le montant de la vente permet le défichage et un nouvel investissement immobilier sans trace d’un incident bancaire.

La différence entre le besoin et le prix de vente leur permet de faire un apport de trésorerie dans le projet ce qui facilite grandement l’obtention d’un nouveau crédit.

Ces locataires sont beaucoup plus enclins à entretenir le bien car c’est au départ le leur et ils souhaitent de plus le conserver dans le futur.

En cas de rachat, le contrat notarial prévoit un rachat à hauteur de 190 000€ auxquels s’ajoutent des frais d’acte à la charge de l’acquéreur.

Le montant de rachat de 190 000€ compense les frais de l’investisseur (frais de notaire et d’agence) lors de l’achat au départ de l’opération.

Donc, peu importe la durée de l’opération, l’investisseur achète 180 000€ plus frais et peut revendre le bien au terme du portage environ 275 000€ soit 95 000€ de plus-value sur le bien.

Les loyers de 1 130€ mensuel, compensent une partie des mensualités si un prêt est mis en place pour financer l’acquisition de ce bien. Ces loyers correspondent à une rentabilité locative de plus de 7%.

Par exemple, un prêt amortissable de 190 000€ sur 15 ans avec un taux de 1,10%, donne une mensualité de 1 146€ hors assurance. Soit un coût de 16€/mois pour l’opération.

Vous pouvez aussi prévoir un montage avec un prêt In Fine où vous ne rembourserez le capital qu’à la fin de la durée et n’aurez à supporter que des intérêts sur le montant total (environ 175€/mois).

Les cédants ne souhaitent pas toujours racheter le bien, ils ont deux options:

- être moins stressés par le temps pour déménager et trouver un autre bien. Le bien revenant ensuite directement à l’investisseur qui peut le vendre ou le louer.

- Pouvoir vendre le bien à une valeur plus proche du marché, le prix minimum étant le montant à rembourser à l’investisseur plus frais.

Donc pour l’investisseur

- au minimum, l’investissement est remboursé intégralement par le cédant-acquéreur et vous percevez les loyers chaque mois.

- situation intermédiaire, vous percevez les loyers chaque mois le temps de l’opération. La durée moyenne d’une opération est de 24 mois et 48 mois. Sans risque.

- Situation idéale : le bien vous revient, vous avez acheté 180 000€ un bien de 275 000€ et avez perçu des loyers chaque mois ce qui augmente votre bénéfice.

- le prêt est garantie par la valeur réelle du bien.

Vous souhaitez plus d’informations sur ce type d’opération ou souhaitez investir dans l’un de ces projets, parlons-en.

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Frédéric Charlier

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