Exemple chiffré d’une opération de vente à réméré

Ci-dessous, je vous présente une étude chiffrée dans le cadre d’une opération de vente à réméré ou vente avec faculté de rachat.

Pour mémoire, une opération de vente à réméré permet aux propriétaires fichés en Banque de France ou en situation de surendettement de pouvoir épurer leurs dettes, afin de pouvoir conserver leur bien immobilier après une opération de vente-achat tout en restant occupant du bien.

Cette opération de vente à réméré peut aussi permettre de dégager de la trésorerie pour réaliser un nouveau projet.

Le bien est d’abord vendu à un investisseur devant notaire et sous un contrat qui stipule, le prix de vente, le prix de rachat du bien par l’ancien propriétaire, la durée du contrat et le montant de l’indemnité d’occupation permettant au cédant de rester dans les lieux le temps du contrat.

Dans cet exemple de vente à réméré, le couple de propriétaires étaient en procédure de saisie immobilière et avaient la quasi certitude de perdre leur résidence principale lors d’une vente aux enchères à un prix inférieur à la valeur réelle du bien.

Ils ne souhaitaient pas forcément racheter leur bien mais surtout pouvoir déménager dans de bonnes conditions et vendre à un meilleur prix pour éviter de trop perdre sur leur investissement.

Pour parler de leur situation avant l’opération de vente à réméré

Valeur de la maison : 275 000€

Total du crédit à solder 115 000€

Valeur de mise en vente aux enchères : 100 000€

Les difficultés financières s'étant accumulées et n'ayant pas réussi à réaliser une restructuration de leurs crédits en cours, une saisie immobilière a donc été engagée par les créanciers.

Le risque dans cette situation est de voir son bien bradé lors de la vente aux enchères, le prix de mise en adjudication étant calqué sur le montant des créances en cours.

Les conditions de la vente à réméré

Prix de vente : 180 000€

Prix de rachat : 190 000€

Indemnité d'occupation ou « loyer » mensuel : 1 130€

Durée maximale du contrat : 24 mois

Les propriétaires vendent leur bien en réméré à un investisseur pour un montant de 180 000 € en signant chez un notaire un acte de vente incluant les conditions de la vente à réméré.

Le montant de la vente permet le remboursement de toutes les créances (crédit immobilier, crédits à la consommation, dettes fiscales….) et stoppe la procédure de saisie immobilière.

Grâce à l’indemnité d’occupation versée ( en effet, dans ce cas, il ne s'agit pas d'un « bail », mais d'une « convention d’occupation précaire »), ils peuvent occuper leur logement, ce qui leur laissent le temps de solliciter un nouveau prêt immobilier au niveau d’une banque afin de racheter leur bien, ou pouvoir déménager tranquillement en leur laissant du temps pour revendre le bien à un meilleur prix. C’est d’ailleurs l’option qu’ils ont choisi.

Pour conclure cette opération de réméré

Vente du bien à un tiers au prix du marché soit : 275 000€

Au bout de : 12 mois

Montant revenant au client : 85 000€ (Prix de vente 275 000€ - Prix de Rachat 190 000€)

Ces personnes ont pu dégager une marge de 85 000€ qu’ils n’auraient pas eu dans le cadre d’une vente par adjudication.

Ils sont défichés, ont accès à toutes les offres bancaires (possibilité de réaliser un nouveau crédit), leur situation financière est redevenue saine et ont pu retrouver un logement facilement compte tenu des garanties (épargne) qu’ils pouvaient apporter.

Regrouper ses prêts pour diminuer ses mensualités ou échéances n'est pas toujours possible, dans ce cas, la solution d'une vente à réméré doit être étudiée.

Attention, toutefois, car si la vente à réméré est un moyen pour sauvegarder son patrimoine, régler toutes ses dettes et éviter l'inscription au fichier de la Banque de France, cette opération reste coûteuse et nécessite une rigueur sans aucune défaillance.

La vente à réméré est avant tout une solution de rachat de crédits. L’avantage de la vente réméré est qu’elle ne se base pas sur le taux d’endettement, ni même sur le nombre des emprunts mais bien sur la valeur hypothécaire du bien.

Ainsi, si le bien correspond aux critères du prêteur, le coût total d’un ou de plusieurs crédits, prêts à la consommation, des crédits immobiliers peuvent être soldés par la trésorerie débloquée de la valeur du bien.

L’opération de rachat permettra aux emprunteurs de stopper les procédures en cours, d’alléger et d’assainir sa situation pour retrouver une capacité d’emprunt.

Le contrat permet à l’emprunteur la possibilité d’une demande de rachat de son bien selon des conditions fixées lors de la mise en place du réméré souscrit.

Via un nouveau crédit immobilier, l’ancien propriétaire peut ainsi faire sa demande de rachat, lever l’hypothèque et redevenir propriétaire de son bien.

Il n’aura plus qu’une mensualité pour rembourser son emprunt sur la durée de remboursement et le taux d’intérêt de la nouvelle banque.