Retraité : Comment financer un placement en EHPAD ou un maintien à domicile ?

Placement en EHPAD ou maintien à domicile comment le financer est une question sensible.

Plutôt que de parler théorie, prenons un cas concret, d'une personne qui doit faire face à un placement en EPHAD mais qui ne souhaite pas faire intervenir ses proches. Problématique vendeur :

- Pouvoir financer un EHPAD sans solliciter l’aide des enfants tout en conservant la possibilité de récupérer le bien en cas de décès.

- Financer en partie le maintien à domicile en générant un revenu complémentaire

- Pour les personnes ayant peu ou pas de revenu et ne pouvant pas verser un loyer.

- Propriétaire d'un bien

Sortie du portage envisagé :

Portage immobilier avec sortie soit par vente du bien définitive à un tiers ou soit avec possibilité de rachat du bien par les héritiers.

Durée du portage possible jusqu’à 10 ans

Détails chiffrés de l’opération de portage immobilier pour le financement d'un placement en EHPAD ou un maintien à domicile.

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Pour le vendeur

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Valeur du bien : 250 000€

Prix de vente perçu en 2 parties : 175 000€

• 1) Montant perçu le jour de l’acte : 80 000€ + indemnité immobilisation : 10 500€

(Séquestre chez notaire récupéré par le vendeur lors du rachat. Obligatoire pour un portage au-delà de 5 ans)

• 2) Montant perçu sous forme de mensualités = loyer versé : 84 500€

Loyer à verser : 621€ ramené à 0€

(Dans la pratique le loyer d’un montant de 621€ dû par le locataire se compense par la mensualité de 621€ que doit lui verser l’acquéreur au titre du paiement du prix. Les deux parties n’ont donc aucune somme à débourser pendant la période de portage).

Prix de rachat par la personne ou ses héritiers: 189 013€

Avantages vendeur

- Trouver un financement qui lui avait été refusé par les banques et sans solliciter des aides financières des enfants

- Peut sous-louer le bien pour créer un complément de revenu

- Dégager du capital sans avoir à débourser une somme mensuelle

- Améliorer son niveau de vie tout en restant chez soi pendant 10 ans

- Disposer d'un délai de 10 ans pour lui ou ses héritiers pour racheter ou vendre au prix du marché

- Bénéficier de la valorisation du bien au fil des ans, l'acquéreur ne fait aucune plus-value lors de la revente

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Pour l'investisseur

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Valeur du bien : 250 000€

Prix d’achat versé en 2 parties : 175 000€

• 1) Montant à verser à l’acte : 90 500€

• 2) Montant à verser sous forme de mensualités = au loyer perçu : 84 500€

Frais de notaire : 14 099€

Honoraires intermédiaire : 9 955€

Prix d’achat total : 199 054€

Montant à investir (prix d’achat – montant à verser sous forme de mensualités) : 114 554€

Loyer perçu = 6,5% rendement : 621€ ramené à 0€.

(dans la pratique le loyer d’un montant de 621€ dû par le locataire se compense par la mensualité de 621€ que doit lui verser l’acquéreur au titre du paiement du prix. Les deux parties n’ont donc aucune somme à débourser pendant la période de portage)

Gain total de l’opération perçu au terme des 10 ans : 74 520€

Prix de revente à la personne ou à ses héritiers : 189 013€

Avantages investisseur

• Achat avec une décote importante sur le bien 175 000€ contre 250 000€ de valeur sur le marché immobilier

• Prix d'achat à payer uniquement en partie 114 500 € contre 250 000 € le solde se règle en compensation de loyer

• Paiement des loyers garanti car déduit du prix de vente

• Rendement élevé de 6,5 % / an soit jusqu'à 74 520 € en 10 ans

• Revenus totalement défiscalisés grâce au statut de LMNP et à sa fiscalité avantageuse

• Permet de participer au financement de l'économie sociale et solidaire.

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Frédéric Charlier

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